BOB体育app第一条为了加强对城市住宅区的管理，逐步实现房屋管理社会化、专业化，提高住宅区的综合管理水平，BOB体育app为城市居民创造整洁、文明、安全和方便的居住环境，根据国家建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》、《城市公有房屋管理规定》以及其他有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市市区、工矿区内各类居住小区、住宅组团及其它物业（以下统称住宅区）。

　　第三条本办法所称物业，是指正式投入使用的各类房屋建筑及其附属配套设施和相关的场地。

　　本办法所称物业管理，是指物业管理公司受物业所有人的委托按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他与之相关的服务。

　　第四条本办法所称房屋的自用部位和自用设备，是指户门以内由本户单独使用的部位和设备，包括水、电、气户表以及自用阳台等。

　　本办法所称房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。

　　本办法所称房屋的共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾通道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。

　　第五条城市住宅区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。

　　第六条物业管理属于微利性服务行业，可享受国家对第三产业的有关优惠政策。社会有关方面应积极采取措施支持其发展。

　　市政、绿化、环卫、交通、治安、BOB体育app供水、供电、供气、城管等行政主管部门按职责分工，负责对住宅区物业管理中有关工作的监督与指导。

　　第八条各区房管局是辖区内住宅区物业管理的业务主管部门，负责住宅区物业管理的日常管理工作。

　　各区人民政府和街道办事处负责对辖区内的住宅区物业管理工作进行指导与监督。

　　第九条住宅区物业管理委员会（以下简称物管委）是在房产行政主管部门指导下，由住宅区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅区内房地产产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。

　　（一）依据物管委章程，代表并维护住宅区内的房地产产权人、使用人的合法权益；

　　（一）根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的工作进行检查和监督；

　　（四）接受房产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅区所在地人民政府的指导与监督。

　　第十一条物业管理公司是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务，经济上独立核算、自主经营、自负盈亏，并具有独立法人地位的经济实体。

　　第十二条接受委托的物业管理公司必须持有市房产管理局核发的资质证书，具体申报审批事宜按《常州市物业管理企业经营资质审批与管理规定》办理。未经市房产管理局核发相应资质证书的，不得从事物业管理。

　　（四）接受房产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅区所在区政府的指导与监督。

　　第十四条住宅区内的房地产产权人和使用人，应当遵守本办法及住宅区管理规定，接章交纳管理费用，不得妨碍、阻挠物业管理人员履行职责，并有权参与和监督住宅物业管理。

　　第十五条住宅小区以及旧城区居住比较集中的地区实施物业管理的，应在市、区房产管理局主持下，逐步通过招标、投标的方式择优选择物业管理公司。BOB体育app

　　第十六条物业管理公司接受物业所有人或物管委（以下统称委托人）的委托管理物业，并与委托人订立《物业管理合同》。

　　（一）负责住宅区内各类房屋及其附属设施、设备的日常管理，对改变住房用途和改拆装修住房进行监督管理，保证房屋整体结构不受损坏，保证住宅区内整体功能的正常发挥；

　　（二）负责住宅区内房屋及水、电、气等的日常保养和维修，保证各类房屋的正常使用及设施、设备的正常运行。编制房屋及其附属设施、设备的中、大修方案，BOB体育app报所在区房管局批准后组织实施；

　　（五）负责住宅区内住户的安全工作，组织日常治安巡视，协助住户处理各种突发事件。

　　第二十条成套住宅楼宇以及公建配套设施，在销售（包括全价、优惠或补贴出售）或安置使用前，须与市物业管理主管部门商定物业管理措施，并在售房合同或安置协议中载明相应条款。

　　第二十一条按国家有关商品房屋成本管理办法和价格管理办法，其建造成本已打入商品房屋成本的拆迁安置用房和公共服务配套建筑，以及由政府专项投资建造的房屋，是市房产管理局管理的国有房产，按国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》验收合格并向市房产管理局移交产权后，再由市房产管理局委托物业管理公司管理。

　　第二十二条凡属异产毗连、补贴或优惠出售及其他混合产权的住宅房屋，应按本办法的规定由物业管理公司统一管理。

　　第二十三条同一住宅区以及建筑结构相连或附属设施、设备由若干产权人共有或共同使用的房屋，应委托同一物业管理公司管理。

　　第二十四条物业管理公司应建立精干、高效的专业管理队伍，落实房屋管理与维修、清洁卫生、园林绿化、治安保卫、供电、供排水及其他便民服务等具体措施，制定并完善各项管理制度。

　　第二十五条物业管理公司应对住宅区内广场、娱乐场所、绿化用地、建筑景点、道路等公共环境以及住宅楼的门厅、楼梯、走道等共用部位进行经常性的维护、修缮和整治，保持环境容貌的优美、整洁。

　　第二十六条物业管理公司应保持住宅区内没有违章搭建、房屋共用部位不被占用。

　　（三）房屋小修、BOB体育app零修及时率99％，维修质量合格率100％，回访率不低于30％；

　　（七）住宅区物业管理基金和共用部位设施维护基金要保持不断增值，使用准确率100％；

　　（十二）垃圾日产日清，公厕、化粪池、垃圾箱（筒）有专人管理、不污染环境，住宅区清扫保洁率99％；

　　（十四）业主和住（用）户对物业管理公司管理服务工作评议满意率达90％以上；

　　第二十八条新建住宅房屋，由综合交接主管部门按房屋建筑面积定额向建设单位提取住宅区综合交接费，对实行物业管理的小区在房屋竣工交付使用前会同市房管局一次性拨到区房产管理局，定向使用，并由市房产管理局负责监督。

　　（二）自有或托管房屋，按房屋建筑面积定额计收。非住宅房屋的收费标准可适当高于住宅房屋。

　　以上费用均由物业管理公司收取，统一缴入所在区房管局“房屋共用部位设施维护基金”专户，由区房管局审批，并报经市房产管理局核准后定向使用。

　　第三十条房屋共用部位设施的维修，按项目分幢核算，所需费用从房屋共用部位设施维护基金的增值部分中开支，不足部分由房屋所有权人（委托方）按实分摊。

　　未办理托管手续的房屋，其共用部位设施的维护费用由物业管理公司根据工程项目单独核算，然后按房屋面积分摊收取。

　　（二）非住宅房、非托管房以及私有住房由双方按实际费用结算，费用由住（用）户自理。

　　第三十二条公共服务费，由住户按月交纳，非居住用房的收费标准可适当高于居住用房。“公共服务费专用收据”由市房产管理局统一印制。

　　第三十四条本章所列收费项目的具体收费标准、使用办法等事项，由市物价局会同市房产管理局、市财政局等部门另行制定。

　　第三十五条市、区物业管理主管机关、物管委有权对物业管理公司经费的使用情况进行检查与监督。

　　第三十六条对物业管理工作成绩显著的单位或个人，由房产行政主管部门给予表彰奖励。

　　第三十七条房地产产权人和使用人违反本办法，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：

　　（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；

　　（三）乱搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境，影响住宅区景观，噪声扰民的；

　　第三十八条物业管理公司违反本办法，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投诉；物管委有权制止，并要求其限期改正；房产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款：

　　第三十九条经年度考核检查，物业管理公司所承担的管理项目若有三分之一以上达不到规定指标的，由房产行政主管机关给予通报批评，并限其半年内达到规定的管理指标，逾期不改正、不达标的，由房产行政主管机关注销其资质证书，工商行政管理机关吊销其营业执照。

　　第四十条当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起15日内，向作出处罚决定机关的上级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起15日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起15日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第四十一条本办法颁布后交付使用的新建住宅区，均须按本办法规定实行物业管理。

　　本办法颁布前已经交付使用的住宅区，可先从异产毗连房屋和公房售后社会化、专业化的管理维修服务开始，分步推进物业管理，有条件的区域也可一步到位。